Cuando el portero es la inmobiliaria. Los profesionales inmobiliarios alertan de los riesgos de esta práctica

Foto: J. Bueno

Tras el crash inmobiliario, que obligó a echar el cierre a más de la mitad de las agencias inmobiliarias que operaban en Madrid, pocas han vuelto a reabrir sus negocios. Un escenario que, en cambio, no parece haber afectado a los otros agentes: los porteros de fincas. Una figura que históricamente ha jugado y sigue jugando un papel importante en el mercado de la vivienda en las grandes ciudades.

Los carteles de Se vende piso. Razón: portería siguen inundando los portales de los pocos edificios que todavía cuentan con porteros o conserjes y que, principalmente, se ubican en el centro de la capital.

«El portero es mi inmobiliaria», dice convencida Rosa, propietaria de un piso en alquiler en el distrito de Chamberí. Y lo repite varias veces al otro lado del teléfono aun cuando es ella misma la que informa de las condiciones económicas y la distribución de la vivienda que pretende arrendar. Eso sí, el inmueble lo enseña el portero. 1.400 euros (precio mensual del alquiler) es el único dato que aporta. Desconoce si el piso dispone de certificado energético, tiempo mínimo de estancia, etc. En contraprestación, y si lleva a buen término esta empresa, Rosagratificará al conserje con una mensualidad de alquiler.

«Aunque legalmente no está prohibido que un portero ayude y colabore en la venta de una casa, es un total despropósito y un problema de ética y seguridad que puede afectar al usuario», manifiesta María José Corrales, presidenta de Aegi (Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria), patronal que engloba a la mayoría de las agencias. «¿Con qué recursos cuenta un portero para conseguir vender o alquilar una vivienda?», reflexiona. «No tiene nada más que un cartel en un portal que le ha facilitado el propietario sin saber este último que su casa se irá depreciando si la tiene durante mucho tiempo en el mercado». «En cambio», defiende Corrales, «una agencia profesional inmobiliaria cuenta con apoyo comercial, garantías (departamento jurídico, asesoramiento financiero, etc.) y locales a pie de calle».

Cierto es -«aunque cada vez menos», matiza la presidenta de Aegi- que los propietarios de más de 50 años están acostumbrados a acudir a su portero. Sin embargo, aclara, el sector inmobiliario que conocimos hace 10 años ha desaparecido: «Ahora al usuario le interesa poner la venta o alquiler de su vivienda en manos de profesionales, ya que en función del trato que le den a la misma alcanzará una mayor o menor rentabilidad». Y remarca: «Tenemos que quitar de la cabeza del consumidor, tanto del vendedor como del comprador, la percepción de que sólo vendemos inmuebles. Ofertamos beneficios y oportunidades».

Con todo, una de las funciones específicas de los porteros y conserjes que aparece en el Convenio de Empleados de Fincas Urbanas de la Comunidad de Madrid (no renovado desde el año 2002) es «cuidar de los pisos y locales vacíos y acompañar a las personas que deseen verlos, facilitándoles cuantas noticias conciernen a los mismos». «Se trata, no obstante, de una obligación condicionada a la previa autorización del propietario con arreglo a sus expresas instrucciones, pues es obvio que cuando un tercero desea visitar una vivienda o local es porque se encuentra en venta o alquiler», aclara José Merino, asesor jurídico del Coapi (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) de Madrid.

Es precisamente aquí donde el sector cuestiona si tal obligación supone una competencia directa con las funciones de los Apis. Para Merino, no hay discusión alguna: «Aunque las actividades de mediación en la compraventa y en los arrendamientos, entre otras, puedan ser ejercidas por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, un portero o conserje no es un agente inmobiliario». Y es que España es, según este experto, el único país de toda Europa donde cualquier persona puede comercializar pisos con un móvil, con los graves perjuicios que ello puede llegar a suponer para el propietario del inmueble.

Negociadores

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Antonio, portero de un edificio situado en el céntrico distrito madrileño de Chamberí, es el encargado de negociar hasta el precio, 550.000 euros, de un ático exterior puesto a la venta. «Los propietarios no quieren figurar en nada», reconoce. Su labor pasa por recibir sólo a particulares -descartan a las inmobiliarias directamente-. Pese a hacer esta selección, dice atender seis visitas diarias interesándose por este ático a renovar. Incluso, nos confirma, han acudido empresas de reforma que buscan viviendas para clientes a los que no les interesa tanto su estado como su tamaño y ubicación.

Desde hace años, Aegi mantiene conversaciones con las Administraciones para impulsar un decreto que establezca en todo el territorio nacional unos requisitos que permitan a un actor intervenir en el sector. Pone como ejemplo el decreto 12/2010 aprobado en Cataluña, por el que se regulan los mínimos exigibles para ejercer la actividad de agente inmobiliario. Mientras tanto, los porteros seguirán recibiendo visitas y, quién sabe, alquilando o vendiendo inmuebles.

Doce gestiones imprescindibles para comprar una vivienda

EXPANSIÓN

B. Amigot. 9/ 9/2015

La recuperación del sector inmobiliario ya parece un hecho. Si está interesado en comprar una casa, a continuación, le ofrecemos una guía básica para no caer en errores del pasado.

El ajuste de los precios parece haber terminado ya, sobre todo, en algunas zonas. De hecho, la vivienda se encareció un 4% en el segundo trimestre, el mayor incremento desde 2007. Este proceso, unido a la perspectiva económica y del mercado laboral, ha animado la demanda en los últimos meses. Los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística muestran que las compraventas de pisos encadenan ya 11 meses al alza en julio.

En este contexto de mejora, muchos españoles se planteen que es el momento de adquirir una casa. Para facilitar los trámites a estos nuevos compradores hacemos una recopilación de las gestiones más importantes a la hora de comprar una casa.

1- El precontrato: ¿para qué sirve?

El precontrato es un documento privado entre el vendedor y el comprador de la vivienda que ambos firman para formalizar la compraventa como paso previo a la escritura pública. Este contrato privado no es obligatorio, aunque siempre se realiza cuando el que vende es un promotor, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo, en las grandes ciudades, según explica el Consejo General del Notariado.

En este tipo de contrato constan, por ejemplo, las características de la casa, si se ha entregado una señal para la reserva o la fecha de entrega del inmueble, entre otras cosas.

Eso sí, no hay que olvidar que la Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido. Por ello, los expertos aconsejan leer bien el contrato y no firmar nada que no se entienda.

2- Cerciorarse de quién firma

Si el vendedor es un promotor, habitualmente suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad y, si no, el mismo promotor. Cuando el negocio es entre particulares, deben firmar todos los propietarios.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Acude al notario si no estás seguro o tienes dudas.

3- Comprobar las cargas de la vivienda

Antes de firmar nada, hay que comprobar si la vivienda está o no libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa. Este paso es muy importante si no quiere encontrarse alguna sorpresa desagradable.

Si se ve que hay una hipoteca y decide subrogarse, tiene que analizar bien las condiciones del préstamo (tipos, cláusula suelo, etc.) porque son las que se le aplicarán a usted.

También es aconsejable que, si el piso forma parte de una comunidad de vecinos, se cerciore de que el pago de las cuotas esté al día.

4- El precio queda fijado en el contrato de arras

En el contrato privado figurará también el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada.

Además, es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). «Si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador las perderá si es por su culpa, o si es por culpa del vendedor habrá de devolverlas duplicadas», explican desde el Consejo General del Notariado.

5- La escritura ante notario

Aunque el documento privado es válido para fijar muchas condiciones de la operación, no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Por ello, el siguiente paso es realizar la escritura pública ante notario para que éste dé fe pública de la compraventa y de las condiciones tanto del vendedor como del comprador.

De hecho, el notario exigirá información como un certificado que avale el pago de cuotas de la comunidad de vecinos, datos catastrales, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad y la especificación de cómo se va a pagar. Además, el notario advertirá de las obligaciones fiscales que implica la operación.

Hay que recordar que sea quien sea el que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora tiene derecho a elegir notario.

6- Inscripción en el Registro de la Propiedad

A continuación, el notario presenta la escritura en el Registro de la Propiedad.

Una vez examinada por el registrador, éste inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y se le entregará la copia de la escritura, con el cambio de nombre en el registro.

Estas gestiones puede hacerlas personalmente el comprador, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría.

7- Los gastos de la compraventa

Son cuatro los gastos derivados de la compraventa:

– Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).

– Otros impuestos

– Escritura pública en la Notaría.

– Inscripción en el Registro de la Propiedad.

8- ¿Quién paga los gastos de la compraventa?

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura – el documento original-, mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma) los gastos de inscripción registral, y los impuestos.

En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la Plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.

9- ¿Qué impuestos hay que pagar?

El notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana); de su obligación de pagar el IBI de todo el año aunque venda en enero).

El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos jurídico Documentados.

De esta forma, si se trata de una segunda venta se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuyo porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% (según la Comunidad Autónoma) del precio.

Pero si se trata de la adquisición de vivienda nueva debe tributar en concepto de Actos Jurídicos Documentados y el 1% ó 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado. Además, en este caso, la compraventa devenga IVA que se entrega al mismo vendedor para que lo ingrese en el Tesoro Público.

Hay que recordar que los impuestos correspondientes a la comunidad autónoma se deben abonar en un plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según la CCAA) desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.

10- ¿Cuánta hipoteca se debe pedir?

Hay que tener en cuenta que, además de los costes de la compraventa de la vivienda, el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (entre el 0,75% y el 1,5% según la comunidad autónoma sobre el capital que se pida más intereses y costas), la comisión de apertura que cobra el banco (que puede oscilar entre el 0% y el 1,5%); los servicios del notario, registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio y, en ocasiones, un seguro de vida y otros productos financieros. Por tanto, hay que contar con ellos y valorar no pedir justo el dinero que se necesita para pagar la casa, porque en ese caso no se tendrá suficiente para hacer frente a todos esos gastos.

Eso sí, hay que tener en cuenta que las entidades de crédito no suelen dar préstamos de más del 80% del valor de la vivienda, y que suelen considerar que las cuotas mensuales no deben superar el 35% o 40% de los ingresos del que solicita el préstamo.

11- Obtener información de varias entidades de crédito

Dada la importancia de la operación, no se debe acudir sólo a nuestro banco o caja de toda la vida. Los expertos aconsejan comparar distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestra entidad habitual.

La cuestiones básicas en las que hay que fijarse son:

-Las comisiones que exija la entidad.

-El tipo de interés que se les aplique: si es fijo o variable y caso de ser variable, el índice de referencia (Euribor, IRPH…); el diferencial a añadir al índice de referencia (mínimo aplicable si el índice de referencia fuera «0») y las vinculaciones de vinculación.

-Además, se debe tener en cuenta el plazo de devolución.

-Las posibles obligaciones accesorias (domiciliación de cuentas y recibos, y seguros vinculados a la concesión del préstamo hipotecario).

La información básica sobre un préstamo hipotecario se consigue mediante un folleto informativo llamado «Ficha de información precontractual» (FIPRE) que las entidades, con carácter general, deben entregar, de forma gratuita, a cualquiera que lo solicite y que proporcionan información sobre los préstamos hipotecarios que ofertan.

12- Solicitar el préstamo

Una vez comparadas las FIPRE de las distintas entidades de crédito, el cliente elegirá aquella entidad cuyo préstamo le parezca mejor y solicitará la «Ficha de Información Personalizada» (FIPER), que es más específica; una especie de «traje» hecho a la medida, de acuerdo con su situación financiera y su necesidad de financiación. Para elaborar la FIPER, la entidad de crédito realizará gratuitamente un estudio preliminar de la viabilidad de la operación y especialmente de la capacidad de pago del cliente.

Si el cliente tiene capacidad de pago le informará de la necesidad de hacer la tasación del inmueble y de verificar en el Registro de la Propiedad la situación de cargas del inmueble. Los gastos que ello conlleve son a cargo del cliente. Si la tasación cubre el 80% del préstamo y de la verificación registral no resultan cargas, la entidad bancaria proporcionará la FIPER al cliente, sin cobrarle más gastos que los de la tasación y la verificación registral, para que éste pueda conocer las características concretas de la operación.

Esta ficha deberá incluir, según explica el Consejo General del Notariado: el capital concedido; el plazo de amortización ( número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, así como las implicaciones de amortizaciones parciales); el interés nominal inicial, el índice de referencia para posteriores revisiones, el diferencial a añadir al tipo de interés revisado, las cláusulas «suelo» y «techo», con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima, y un cuadro de amortización; las comisiones; y otros gastos como la tasación, notario y registro.

Si el cliente solicita a la entidad una Oferta Vinculante, las condiciones son inamovibles y constarán en la escritura pública. Esta oferta vinculante se facilitará mediante una FIPER en la que, adicionalmente, se especificará que se trata de una oferta vinculante. Su plazo de vigencia, salvo excepciones, será de al menos 14 días naturales.

Con la hipoteca firmada y todos los trámites superados, sólo le quedará ya disfrutar de su nuevo hogar.

Sin la ayuda de un agente, en la compraventa de una vivienda es fácil equivocarse

El Norte de Castilla

A. Blanco. 4/9/2015

 

 

El experto inmobiliario Sergi Verge reúne en Valladolid a más de un centenar de personas de toda la comunidad autónoma

 

La reactivación de la economía vuelve a otorgar protagonismo al sector inmobiliario. De las grandes expectativas de negocio que despierta el mercado de la compraventa de viviendas, y también de la gran capacidad de convocatoria que tiene el consultor y experto en el tema Sergi Verge, dan prueba los más de cien agentes inmobiliarios que se dieron cita en Valladolid llegados desde diferentes provincias de la comunidad.

En un acto organizado por Don Sancho, con el objetivo de mejorar la capacidades de los profesionales del sector de la vivienda, Verge les explicó que «después de todos los cierres que se han producido como consecuencia de la crisis, los agentes inmobiliarios son ahora más necesarios que nunca». «Tanto vender como comprar en una situación como la actual es difícil;equivocarse es muy fácil ya sea en el precio, en el márketing, en la vivienda en sí… El cliente necesita de un agente que vele por sus intereses, y más en una operación de tanta trascendencia como es la compra de un inmueble», señaló Verge.

La situación actual es, en su opinión, algo así como poliédrica. Sobre si la crisis ha terminado y si los precios han tocado fondo, su respuesta es ni sí, ni no. «Estamos hablando de un sector muy local, en el que en cada provincia, en cada zona, en cada barrio y en cada calle pasan cosas distintas. En unos, los precios siguen bajando y en otros llevan tiempo subiendo. Hay que conocer muy bien el mercado en el que uno se mueve». Para el consultor, los agentes inmobiliarios se han convertido «en orientadores a la hora de comprar una vivienda en lugar de, como ocurría en la época de la burbuja inmobiliaria, en meros despachadores».

Según Verge, «no importa que la agencia en la que trabaje sea pequeña o grande;la mejor herramienta de un agente inmobiliario es el propio agente, su capacidad de prepararse para dar valor a su trabajo».

–¿Cuántas viviendas tiene que vender un agente inmobiliario al mes para poder vivir?

–No hace falta vender muchas, sino hacerlo bien. La clave es la confianza, lograr que el cliente quede tan satisfecho como para estar dispuesto a recomendarte a todas las personas que conoce.

Evolución de inmuebles tramitados en Pamplona

En el gráfico observamos el incremento d’actividad por distritos postales en Pamplona.

Siete años desde que estalló la crisis: estos son los momentos que más impactaron a los analistas

Laura Cabanillas Bolsamania | 21 ago, 2015 

Han pasado siete años desde la quiebra de Lehman Brothers, en septiembre de 2008

  • El peor momento para España fue en verano de 2012, con el rescate al sector financiero
  • Los excesos del sector financiero a la hora de conceder hipotecas fueron el detonante
Bolsamania | 21 ago, 2015  09:13

La crisis financiera estalló el 15 de septiembre de 2008, fecha en la que quebró el banco Lehman Brothers. Este fue el acontecimiento que marcó la que se ha calificado como la peor crisis de la historia.

Este periodo tuvo su inicio en la concesión de las llamadas hipotecas basura, convertidas en activos tóxicos por la mala valoración que las entidades que concedieron los créditos hicieron de la solvencia de sus clientes. Estos activos se empaquetaron y se diluyeron, extendiendo el contagio.

A punto de cumplirse siete años del estallido de la crisis financiera, Bolsamanía ha consultado con varios analistas para hacer un repaso sobre cómo fueron esos momentos iniciales y lo que ocurrió después.

Los analistas de DIF Broker recuerdan que se dieron cuenta del inicio de la crisis al ver “que el mercado no se estaba comportando de modo racional”. “Los primeros coletazos nos los dio cuando la banca tomó como práctica habitual el dar los préstamos hipotecarios por mayor valor que el de la tasación del inmueble. También nos alertó que en el 2003 pocos o ningún banco o institución financiera compraba deuda hipotecaria emitida”, explican.

«Los primeros coletazos nos los dio cuando la banca tomó como práctica habitual el dar los préstamos hipotecarios por mayor valor que el de la tasación del inmueble»

Felipe López Gálvez, analista de Self Bank, cuenta “cómo durante esos días algunos de mis profesores de la facultad que trabajaban en el sector bancario aplazaban sus clases o llegaban realmente nerviosos preguntándonos si no éramos conscientes de lo que estaba ocurriendo en los mercados financieros”. “Por aquel entonces no me podía llegar a imaginar el impacto que acabarían teniendo esos acontecimientos en la vida de un estudiante de 22 años de una universidad en España”, señala.

Por su parte, Nuria Álvarez, analista de Renta 4, marca el inicio “con las hipotecas subprime y todo el efecto colateral que tuvo”. A la crisis financiera se sumó el estallido de la crisis inmobiliaria y tras el “boom subprime” se vio una “cierta calma” a la que siguió el “agotamiento del sector inmobiliario”.

Según explica Álvarez, todo esto “sacó a relucir los excesos del sector financiero a la hora de conceder hipotecas”. En España, se entró en un “círculo vicioso” en el que se produjo una caída del PIB y un aumento del desempleo, que trajo a su vez un incremento de la morosidad.

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LEHMAN BROTHERS, ICONO DE LA CRISIS

Sin duda, uno de los momentos que todo el mundo recuerda de la crisis financiera es la quiebra de Lehman Brothers. “El momento más representativo de la crisis sufrida se desata con la caída del banco de inversión Lehman Brothers y el estado de quiebra del sector financiero a partir de ese momento”, comentan los analistas de DIF Broker. Además, señalan como otro de los momentos relevantes de la crisis “el rescate de varios países europeos con la consiguiente crisis sobre la deuda soberana”.

«Una de las imágenes que más me impactó fue ver en los medios de comunicación una procesión de empleados de la firma deambulando por las calles de Wall Street»

López Gálvez considera que “la caída de este gigante se podría equiparar a una quiebra de Goldman Sachs o Bank of America en nuestros días”. “Una de las imágenes que más me impactó fue ver en los medios de comunicación una procesión de empleados de la firma deambulando por las calles de Wall Street sujetando cajas de cartón con sus enseres personales”, una imagen que sin duda dio la vuelta al mundo.

Este analista también cuenta que “existe una función en Bloomberg (POSH ) para productos de segunda mano que permite colgar a sus usuarios anuncios de coches de alta gama, televisiones de plasma o incluso viviendas. Ante la que se venía encima, al parecer este apartado de Bloomberg empezó a registrar miles de anuncios de empleados de Wall Street deseosos de recuperar parte del precio pagado por estos activos que ya no podían permitirse”.

Lea también: Los bancos centrales pierden el control: ocho claves para un escenario de colapso en los mercados

PAÍSES RESCATADOS

“El momento que se vivió de forma más intensa y que más nos marcó fue ver cómo los países perdían su capacidad financiera y se tenían que poner en manos de Europa para poder seguir adelante”, explican desde DIF. “El miedo y los rumores de caída de países iban uno detrás de otro provocando descalabros en las bolsas”, recuerdan.

Álvarez también recuerda los rescates de Irlanda, cuyo sector financiero estaba muy vinculado al sector inmobiliario; Portugal, y Grecia. Sin embargo, lo más representantivo para la analista de Renta 4 es la vinculación del sector financiero con el inmobiliario y la falta de evaluación de riesgos a futuro. Desde entonces, apunta que “todas las medidas han ido orientadas a intentar cortar la relación directa entre la deuda y el sector financiero”.

El peor momento de la crisis para esta analista es el verano de 2012, por las “dudas sobre España y el sector inmobiliario”. En estas fechas, fue cuando se aprobó el memorándum del rescate a la banca española. “Se creyó que España iba a ser otro Portugal”, señala esta analista, que advierte de que “todavía quedan las secuelas de todo eso”.



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Los sistemas MLS agilizan los plazos para la venta o alquiler de viviendas

En el diario digital provincias.es, se publica un articulo sobre la evolución del sector inmobiliario hacia la unificación y sus ventajas para la venta o alquiler de una vivienda.

El tiempo medio desde que se publicita una vivienda hasta que se vende o arrienda baja de ocho a cuatro meses en poco más de un año
31.12.13 -12:37 –

 

Cuándo el casero puede negarse a devolverte la fianza

Espigando en las consultas de La Comunidad puede observarse que la devolución de la fianza al final del alquiler suele causar problemas entre casero e inquilino, incluso cabe afirmar que hay un número no pequeño de caseros que tienen la idea, errónea desde luego, de no devolver la fianza.

¿Qué dice la Ley al respecto?

El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.(Art. 36.4 LAU).

Por lo tanto lo primero que conviene subrayar es que el casero tiene un mes para esa devolución, sin que el inquilino pueda invocar, para reclamarla antes, su necesidad de ese dinero para entregar otra fianza o el hecho de que no haya sido depositada como manda la propia ley de arrendamientos (Disposición adicional tercera LAU).

 

La ley habla de saldo a restituir por lo tanto habrá que determinar qué gastos puede imputar el casero a la fianza al tiempo de devolverla:

a. Los gastos ocasionados por desperfectos existentes en la vivienda al tiempo de entregar las llaves, hay que destacar que corresponden al inquilino tanto la reparación de desperfectos debidos al uso inadecuado o negligente, como las pequeñas reparaciones, cuyo importe puede cifrarse en 150€ o menores.

b. Los alquileres pendientes de pago, sin embargo el inquilino no puede directamente dejar de pagar el alquiler y decirle al casero que lo compense con la fianza.

c. Los suministros, agua, electricidad, gas etc., consumidos por el inquilino y pendientes de pago a las compañías que los abastecen.

d. La indemnización que pueda corresponder al casero en el supuesto de un incumplimiento de contrato por parte del inquilino, desistimiento anticipado sin cumplir el plazo pactado.

Sin embargo hay un tema que suele ser el más problemático, la limpieza y la pintura. Solamente podrán ser exigidas al inquilino en dos supuestos:

a) Que en el contrato se especifique que se entrega la vivienda recién pintada y se compromete el inquilino a devolverla del mismo modo.

b) Que el inquilino haya deteriorado esa pintura de un modo inaceptable, cambiando los colores arbitrariamente, pintarrajeando, ensuciando exageradamente etc.

En los demás casos el desgaste de la pintura por un uso normal y habitual debe ser soportado por el casero.

No hace falta decir que ese saldo, si se acumulan deudas por alquileres o suministros y los desperfectos son graves, puede ser negativo, con lo cual el casero no solo no estará obligado a devolver la fianza sino que podrá reclamar el saldo a su favor incluso judicialmente.

Hay que subrayar en este punto la conveniencia de que al hacerse la entrega de llaves en el documento que se firme se haga constar con el debido pormenor el estado en que se encuentra el piso y los alquileres y suministros pendientes de pago que pueda haber, de otro modo el casero no podrá fácilmente descontar esas partidas de la fianza.

Pedro Hernández, abogado

Analisis profundo de las Crisis Sistemicas

Publicado el 11/10/2013

Entrevista al Catedrático de Estructura Económica de la Universidad Ramón Llul, Santiago Niño Becerra. Autor de «El crash de 2010» vaticinó la crisis mucho antes de que nadie se atreviera a hablar de ello y ahora sus opiniones son referente indiscutible para saber dónde estamos y dónde vamos.
Esta entrevista forma parte del proyecto de Documental «Decrecimiento, del mito de la abundancia a la simplicidad voluntaria»

¿Porque comprar a través de una Inmobiliaria?

Video de Youtube, desconozco el autor.