La gran apuesta

Recomendaciones literarias de NAVARRA CAPITAL

 

Título: LA GRAN APUESTA.
Autor: MICHAEL LEWIS
Editorial: DEBATE.
Pvp: 20,90 euros

La excepcional crónica del crac inmobiliario que originó la mayor crisis de los últimos 80 años. La gran apuesta es la excepcional crónica del crac inmobiliario que originó la mayor crisis de los últimos ochenta años. Cuando en otoño de 2008 la economía estadounidense se hundió, arrastrando tras de sí a buena parte del mundo desarrollado a una crisis de la que aún no hemos salido, a un grupo de personas no le sorprendió en absoluto. Eran unos cuantos inversores y analistas inteligentes que habían comprendido lo que estaba pasando, pero no dijeron nada, paralizados por el miedo y las posibles ganancias. La pregunta clave que plantea Michael Lewis es: ¿quién se dio cuenta del riesgo que suponía dar por sentado que los precios del sector inmobiliario seguirían siempre al alza? Un riesgo complicado, además, por la creación de esos activos extraños y artificiales a partir de hipotecas dudosas. Para contestar esta pregunta, Lewis nos presenta una historia increíble a través de los personajes que la protagonizaron, plena de indignación y oscura ironía. 

Información ofrecida y seleccionada por:

Librería-Café Walden, Paulino Caballero 31

Los límites de las hipotecas

Fuente: Retablos Financieros. Blog de economía, finanzas e inversiones. Primo González, periodista y economista

 

La actividad inmobiliaria parece volver por sus fueros, aunque con la lección bien aprendida. Durante el tercer trimestre del año, la compraventa de inmuebles aumentó nada menos que un 16,3% sobre el mismo trimestre del año pasado. Además, un buen síntoma de la recuperación del mercado inmobiliario se refleja en la evolución de los precios, que en estos últimos meses han subido en promedio un 4,5% sobre el mismo periodo del año pasado, contabilizando ya seis trimestres consecutivos de mejora de los precios. Los niveles de precios están ciertamente por debajo de los de hace siete u ocho años, pero es importante que se están registrando aumentos ininterrumpidos, lo que refleja un cierto predominio de la demanda sobre la oferta.

El avance de precios y de operaciones en el sector inmobiliario se está viendo favorecido por una mayor fluidez en la actividad hipotecaria, ya que la disponibilidad de crédito es superior a la de estos últimos años. Pero habría que preguntarse si el sector financiero va a participar tan activamente como en el pasado a la hora de financiar las compras de inmuebles a los particulares. En los últimos meses se han aflojado algo las estrictas prevenciones que existían entre las entidades de cara a la concesión de créditos hipotecarios, ya que una de las razones que llevó al sector financiero español a una grave crisis en estos últimos años ha sido la fuerte subida de la morosidad entre la clientela bancaria. Una morosidad que se ha traducido en miles de viviendas acumuladas en los balances de los bancos, a las que sigue resultando bastante difícil darle salida. Aquella alegría en la concesión de créditos engendró un ejército de insolventes que ha sido fuente de una variopinta sucesión de pleitos y conflictos, además de acumular importantes quebrantos en los balances del sector.

Las entidades financieras posiblemente no han olvidado aquellos tiempos, pero ahora vienen nuevas vicisitudes. Los márgenes están por los suelos y muchos créditos, concedidos a tipo variable referenciado al Euribor, están rentando a las entidades financieras ganancias ridículas, independientemente de que los clientes sean solventes, que en muchos, la inmensa mayoría ahora, lo son.

La inclinación de los bancos a la concesión de préstamos hipotecarios con tipos variables, cuando estos se encuentran cerca del cero por ciento, es bastante escasa. Las hipotecas no son, en las actuales circunstancias, un negocio más que si sirven como gancho para atraer clientes con los que completar un catálogo o una cesta de productos financieros, que proporcionan rendimientos a las entidades bancarias por otras vías complementarias al puro margen crediticio.

Es por este motivo por el que la escalada inmobiliaria podría en estas condiciones verse sometida a algunas restricciones que no eran pensables en el pasado, cuando el crecimiento se imponía por encima de todo, para hacer viable la satisfacción del acceso a la propiedad de una vivienda. Los estrechos márgenes de la actividad hipotecaria y la regulación de algunas de sus características más polémicas, como la modificación de las cláusulas suelo en las hipotecas, podrían conducir a una contención de la actividad hipotecaria en el futuro. De hecho, algunos banqueros ya empiezan a quejarse de este nuevo escenario, insólito hace unos años pero que los bajos tipos de interés están imponiendo como una realidad.

El sector inmobiliario prevé crecer entre tres y siete años

Fuente: El Periodico. 17/11/2015

El sector inmobiliario está en plena recuperación y prevé disfrutar de un ciclo de expansión que podría durar entre tres y siete años, según lo bien o mal que se gestione. Pero para evitar que este crecimiento se frene o acorte, demanda al Gobierno una reforma profunda de las leyes urbanísticas para evitar que haya 17 normativas autonómicas y que el sistema actual siga favoreciendo la corrupción.

Este es el principal mensaje planteado por Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat, Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties, y Juan Velayos, consejero delegado deNeinor Homes, en un encuentro organizado por Europa Press para analizar la situación del mercado. «Nos puede hacer descarrilar el riesgo político, que nos hemos autointroducido. Somos así, nos ha dado por ponernos chinas en el zapato de la recuperación de forma doble», ha defendido Clemente en relación a Catalunya y, sobre todo, a la «berrea electoral» previa a las elecciones generales y a la posible parálisis de las reformas en función de su resultado.

Los ejecutivos han señalado la regulación como el principal problema del sector. «Hay falta de transparencia porque hay unos señores con una capacidad de decisión altísima», ha apuntado Velayos respecto a los responsables de las políticas de urbanismo, un sistema que ha denunciado que favorece la corrupción. «Debe ser herencia delfranquismo, pero hay parte del sector privado que hace negocios por y para el sector público. El objetivo debe ser que en España no se hagan negocios al abrigo del BOE», ha abundado Clemente.

Cabanillas también ha denunciado las normas que ponen en cuestión la propiedad y recuperación de los activos inmobiliarios de los bancos para paliar problemas sociales, como las que obligan a negociar un alquiler social con el hipotecado que no puede pagar el préstamo. «Todos tenemos sensibilidad social, pero los servicios sociales no deberían ser una responsabilidad mía. Además refrenan mis inversiones», ha sostenido.

AÑOS DE EXPANSIÓN

Los directivos inmobiliarios auguran cuatro o cinco años de mucho negocio y movimientos corporativos, con fusiones y operaciones similares. Servihabitat prevé que este año el stock de viviendasnuevas se reduzca un 31%, hasta las 462.658, y un 24,5% el próximo, hasta las 349.377. También augura que el número de operaciones de compraventa crezca el 26,6% en el 2015, hasta las 403.324, y que losprecios suban un 2,6% este ejercicio y un 6,2% el próximo.

Pese a ello, han negado que se esté generando una nueva burbuja. Los bancos, han destacado, no están financiando más del 50% o el 60% del valor de los inmuebles, en lugar del 90% de la época precrisis, y no apoyan a los promotores con condiciones como las de los años de bonanza. Las únicas excepciones, han puntualizado, se producen cuando los promotores desarrollan el suelo de los propios bancos o las entidades conceden una hipoteca para que el cliente compre uno de los pisos que tienen en balance.

España entra en el «top ten» de los mercados inmobiliarios del mundo

Fuente: Diario Palentino. Agenciasmartes, 17 de noviembre de 2015

 

Los negocios, el estilo de vida y la industria son solo algunos de los factores clave que influyen en las personas con un alto poder adquisitivo en el mundo a la hora de invertir. Los analistas venían anunciando hace meses que España es uno los países preferidos por ellos para hacerlo. De hecho, según la consultora CBRE, el país ha entrado en el top ten de los mayores mercados inmobiliarios del planeta, al situarse en la sexta posición, frente al puesto 11 que tenía en 2014 y al 16 que ostentó en 2013.
La nación avanza en este ranking gracias a la inversión récord que viene registrando el sector inmobiliario en el último año, y que en el primer semestre de 2015 sumó 8.500 millones de euros.
Casi un tercio de esta inversión (el 31% del total) provino del exterior, según la firma, que calcula que España recibirá por este hecho un total de 13.000 millones en el conjunto del ejercicio.
Hata el momento, en virtud del listado elaborado por la consultora CBRE, se sitúa por delante de países como Francia y China como foco de atracción de inversión inmobiliaria.
En concreto, el ránking mundial lo lidera Estados Unidos, que se coloca en primera posición, seguido del Reino Unido y Alemania, que aparecen en segundo y tercer puesto, respectivamente.
Japón ocupa la cuarta plaza y Australia figura en el quinto lugar inmediatamente antes de España, que figura en sexta posición.
Francia se coloca en el puesto siete de entre los 10 mayores mercados mundiales para la inversión inmobiliaria, Noruega en el número ocho, Suecia en el nueve y China en el 10.
El estudio de la mencionada consultora indica que el mercado inmobiliario mundial movió una inversión total de 407.000 millones de dólares (unos 380.400 millones de euros) en el primer semestre del año, lo que supone el mayor importe para este período desde el año 2007, el ejercicio previo a la crisis económica.
UNA ACTIVIDAD EN ALZA.  Lo que es evidente es que, en general, la compraventa de viviendas está en alza, al situarse en septiembre en 30.328 transacciones, lo que supone un incremento interanual del 8,7%, según los datos facilitados ayer por el Consejo General del Notariado, que ponen de manifiesto que las cifras reflejan un repunte, aunque todavía muy por debajo de las cifras previas a la crisis.
Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró un incremento interanual del 7,1% y la de precio libre aumentó un 8,4%. Esta subida se debe al alza de las adquisiciones de inmuebles de segunda mano (+13% interanual), ya que la venta de los nuevos tuvo una contracción del 19,7% interanual.
En cuanto a la venta de inmuebles unifamiliares, éstos mostraron un fuerte crecimiento del 14,7% en septiembre respecto al mismo mes del año anterior, según datos de los notarios.
En términos de precio promedio, el metro cuadrado de las compradas en septiembre fue de 1.242 euros, reflejando así un ligero repunte del 1,7% interanual. Este encarecimiento se debe tanto al aumento del precio por metro cuadrado de los pisos (+2,7% interanual) como al incremento del precio de las viviendas unifamiliares (+2,3%).
Dentro de los pisos, el metro cuadrado de los de segunda mano se situó en los 1.359 euros (+2% interanual) y el de los nuevos, en 1.632 euros, lo que representa un incremento del 13,6% respecto al mismo mes del año anterior.
En septiembre, las transacciones de otros inmuebles se situó en 7.394 operaciones, un 11,8% más, de las cuales un 42,6% correspondieron a terrenos o solares. El precio medio por metro cuadrado de alcanzó los 201 euros, lo que supone una caída del 5,7% interanual.
Por su parte, el número de nuevos préstamos hipotecarios en septiembre subió un 17,9%.

Navarra y el Estado resuelven sus discrepancias sobre la ley foral de Urbanismo, aprobada por el Parlamento en marzo

Fuente: la informacion.com

El Gobierno foral promoverá ante el Parlamento la modificación parcial de dos artículos de este texto legislativo.

 

El Gobierno de Navarra y el Gobierno central han resuelto, en el seno de la Junta de Cooperación, las discrepancias que había manifestado la Administración General del Estado sobre la modificación de la ley foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo que aprobó el Parlamento el pasado mes de marzo.

El acuerdo, firmado por la consejera de Presidencia, Función Pública, Interior y Justicia del Ejecutivo foral, Mª José Beaumont, y el ministro de Hacienda y Administraciones Públicas, Cristóbal Montoro, recoge la «disposición» del Ejecutivo foral para «resolver, de común acuerdo», esta controversia entre ambas administraciones.

De este modo, el Gobierno de Navarra promoverá ante el Parlamento foral la modificación parcial de dos artículos de la ley foral 5/2015, de 5 de marzo, de medidas para favorecer el urbanismo sostenible, la renovación urbana y la actividad urbanística de Navarra, que modifica la ley foral 35/2002 de Ordenación del Territorio y Urbanismo.

En un comunicado, el Gobierno de Navarra ha explicado que las modificaciones que se propondrán tienen carácter técnico. En primer lugar, el Ejecutivo foral planteará la supresión de la expresión «en su caso» del articulo 98.2.a (relativo a los deberes de los propietarios de suelo urbano) para que no haya duda sobre «el deber de entregar obligatoria y gratuitamente a la Administración actuante el suelo correspondiente al 10% del incremento del aprovechamiento del correspondiente ámbito que resulte de la modificación del instrumento de ordenación», según figura en el texto legislativo.

En segundo lugar, propondrá la eliminación de las palabras «o judiciales» del artículo 204.6 (sobre la reposición de la realidad física alterada), ya que las órdenes de demolición judiciales son vinculantes para la Administración. De este modo, lo dispuesto en dicho apartado se referirá únicamente a las órdenes de demolición administrativas.

Con estas modificaciones, según el acuerdo adoptado en la Junta de Cooperación, tanto el Gobierno de Navarra como el Gobierno central «consideran resueltas las discrepancias manifestadas» y «concluida la controversia planteada».

¿POR QUÉ LA REALIDAD VIRTUAL REVOLUCIONARÁ EL SECTOR INMOBILIARIO?

Se analiza en la guía práctica inmoley.com del marketing inmobiliario y realidad virtual. ¿Cómo prefiere ver un edificio, con planos, en maqueta o en realidad virtual 3D? Las posibilidades de visualizar el interior de un edificio utilizando los planos quedaban limitadas a la maquetación y a los dibujos. La impresión que produce una maqueta es inferior a la posibilidad de caminar por el interior del edificio mediante la realidad virtual. La expansión de estas técnicas ha permitido que en la mayoría de las agencias inmobiliarias se pueda contemplar como será la cocina de la casa en venta sin que se haya empezado a construir el edificio. Las ventajas son innumerables. Por ejemplo, el diseño de una gasolinera mediante el uso de la realidad virtual permite ver fácilmente si los vehículos que vayan a repostar podrán maniobrar fácilmente o si necesitan más espacio.

 Realidad Virtual y arquitectura son dos conceptos que juntos ofrecen mucha rentabilidad y ahorro de costes. El potencial que ofrece esta nueva tecnología a un sector que vuelve a activarse poco a poco, sobre todo por el interés de grupos inversores en nuestro país, es agilizar los costes y las formas de presentación de proyectos de arquitectura a potenciales clientes. La realidad virtual se posiciona como elemento estratégico para el sector inmobiliario y construcción a la hora de buscar inversores. La posibilidad de reproducir espacios con gafas virtuales con Oculus Rift, Carboard o las gafas de Samsung ofrece una visión totalmente real de aquello que se va a construir o comprar. Ofrecer solución tecnológica exacta, a la par que impresionante, a la demanda de un mercado altamente exigente y receloso de operaciones que no alcancen sus objetivos de acabado o rentabilidad.

Esta tecnología ha empezado a usarse en los últimos años por algunos museos del mundo para dar la posibilidad de hacer un tour sus a potenciales clientes pero ha sido una vez más el gigante Google quien ha dado a conocer a nivel mundial el uso de esta tecnología a millones de usuarios con su aplicativo Google Cultural Institute. Si usted ha hecho uso de esta maravilla creada por Google, sepa que existe la posibilidad de hacer lo mismo para su nueva construcción ya sea de oficinas, casa, centro comercial o urbanización. Lo mejor de todo es que se puede reproducir con realidad virtual este construida o por construir.

Parece que ésta tecnología es bastante inaccesible, pero ya está al alcance de todos, y ya hay una serie de aplicaciones que permiten a los arquitectos subir sus modelos 3D junto con las fotos y les generará un código que al escanearlo con una App móvil, mostrará el diseño realizado.

LA REALIDAD VIRTUAL EN EL MARKETING INMOBILIARIO COMO UNA NUEVA HERRAMIENTA PARA LA VENTA DE VIVIENDAS Y TODO TIPO DE INMUEBLES.

La experiencia para los clientes es muy real e impactante. El cliente se pone las gafas y de forma virtual se traslada al interior del inmueble que desea conocer. Puede mirar en todas direcciones y observar todos los destalles al igual que si estuviese allí presente. Con esta potente herramienta de marketing inmobiliario se permite a los desarrolladores y vendedores mostrar las construcciones a los potenciales compradores con una presentación interactiva que se asemeja a la realidad. La tecnología de seguimiento del dispositivo permite a los usuarios buscar en el mundo virtual tal como lo harían en la vida real, girando su cabeza, creando una experiencia intuitiva. La tecnología permite crear aplicaciones interactivas donde visualizar los aspectos más destacados del plan, así como los usos destinados a cada zona. Es una herramienta potente para comunicar los planes urbanísticos de forma efectiva y sencilla a los interesados. Con esta tecnología aplicada al desarrollo de viviendas se permite moverse dentro de las viviendas y los entornos en los que éstas se encuentran gracias a unas pantallas táctiles en las que los asistentes interactuaban con las promociones. La realidad virtual se puede ver en cualquier ordenador, accediendo por internet a los ficheros descargables. 

La realidad virtual permite recorrer las estancias de una casa de la que aún no se ha puesto el primer ladrillo al tiempo que cambia a su gusto el color de las paredes o los muebles de la cocina para ver cómo queda.

Esta posibilidad es especialmente útil en la venta sobre plano, de modo que maquetas y fotografías son cosa del pasado y claramente insuficientes.

Con la realidad virtual se permite al cliente inmobiliario no sólo conocer y comprobar las dimensiones exactas de la vivienda pero también pasear por las zonas comunes de la urbanización. Puede visitar su vivienda, estar en los jardines, en las canchas de pádel, en la zona de juegos infantiles y en la piscina.

Basta con unas gafas y un ordenador para disfrutar de la experiencia de estar en otro lugar gracias a un vídeo filmado en 360 grados.

Visitar un piso con unas gafas de realidad virtual es como estar dentro de un videojuego pero en lugar de participar en una carrera de coches está en el interior de una vivienda. Tiene el beneficio de mostrar una vista panorámica que fue previamente  programada. En dicha programación  se mostraran no tan solo las características técnicas del producto (piezas, baños,  cocina,  etc.)  y otras  características  como la luminosidad dependiendo de la hora del día, las diferentes vistas que hay desde las  ventanas, conocer cómo se ven los espacios como si la persona estuviese dentro,  también  habrá  opciones  de  elegir  distintos  tipos  de  piso,  pintura u  otro  detalles de diseño. 

Es un gran avance para el marketing inmobiliario y una gran ayuda para los modelos de ventas. 

La realidad virtual inmobiliaria está acercando al cliente a su futura  propiedad,  permitiendo que  la  decisión  que  está  tomando  sea la correcta al haber sido informado de todos los detalles. Sin las sorpresas que causaba la venta sobre plano.

USO INTERNACIONAL DE LA REALIDAD VIRTUAL EN EL MARKETING INMOBILIARIO.

Realidad virtual por inmobiliarias japonesas.

Inmobiliarias japonesas como Daiwa House, una de las mayores del país. 

Su nuevo “try lab”, situado en el centro de Tokio cuenta con una sala de paredes verdes y diversos dispositivos entre los que se encuentran los cascos de realidad virtual. Con ellos, los inquilinos visitan su casa, pueden introducir y colocar muebles en tres dimensiones en los espacios, comprobar la luz natural que tiene dependiendo de la hora del día o de la estación del año en la que se encuentran y moverse por el espacio para ver si, antes de dar el visto bueno, quieren modificar algo de su vivienda

Según la empresa nipona, este revolucionario sistema permitirá hacer modificaciones sobre plano en viviendas de nueva construcción y comprobar como quedarían las posibles reformas que los clientes tengan en mente. Supone además un espaldarazo a esta nueva tecnología, de la que recientemente la también japonesa Sony presentó un dispositivo, Morpheus, y con la que otro gigante como Facebook, tras la compra de Oculusrift, pretenden iniciar una nueva revolución en el mundo del entretenimiento

Al igual que los dispositivos de Sony, Facebook y el resto de modelos de realidad virtual, el sistema de Daiwa para el sector inmobiliario consta de un casco ‘inmersivo’ que muestra el espacio y conforme movemos la cabeza nos muestra el lugar, dando la sensación de estar en un mundo digital creado por ordenador. Quién sabe si esta novedad de Daiwa no anticipará lo que será el futuro de los catálogos en el sector de la construcción y, por qué no, de los alquileres y la venta de viviendas

De hecho, según anticipan, no se descarta que con la llegada a los hogares de la realidad virtual, no se dé la paradoja de buscar casa desde casa. Acceder a un catálogo de viviendas en venta o alquiler desde el ordenador, colocarnos el casco de realidad virtual y echar la tarde ‘viendo’ pisos desde el salón de tu casa.
Realidad virtual en inmobiliarias españolas.

La gestora de cooperativas viviendasencooperativa.com ha sido una de las últimas empresas del sector en apuntarse al fenómeno de la realidad virtual en este caso para vender una promoción sobre plano en Leganés, una experiencia que permitía al interesado en piso no sólo conocer y comprobar las dimensiones exactas de la vivienda pero también pasear por las zonas comunes de la urbanización.

El cliente podía estar en los jardines, en las canchas de pádel, en la zona de juegos infantiles y casi tocar a sus futuros vecinos que tomaban el sol en la piscina, explica César Olmos, responsable de Marketing de esta gestora, quien recalca que la iniciativa les dio muy buen resultado ya que es distinto ver las cosas en plano que hacerlo en tres dimensiones.

Olmos está convencido de que la realidad virtual es una eficaz herramienta de marketing para la comercialización del producto residencial ya que “ayuda a dar una visión diferente al cliente de cómo es la vivienda”.

Solvia, la inmobiliaria del Banco Sabadell, es otra de las compañías del sector que ha utilizado las ventajas de la realidad virtual para mostrar cómo son o serán las viviendas que comercializa.

La compañía explica que utilizó esta tecnología por primera vez en mayo de 2014 con motivo de la celebración Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (SIMA), por lo que se considera una de las pioneras en nuestro país, y señala que la utilizó concretamente para mostrar, “con todo detalle, cómo eran las viviendas de una promoción en Polop (Alicante), una tecnología permitió al usuario -mediante unas gafas y un dispositivo especiales- disfrutar de la experiencia de estar en otro lugar gracias a un vídeo filmado en 360 grados”.

Vi?a Ce?lere, gracias a la colaboracio?n realizada con Visuartech Augmented Reality, otorgando al complejo Residencial Ce?lere Valdebebas la capacidad de poder visualizarse a trave?s de una plataforma mo?vil de realidad aumentada. Se hace por medio de la aplicacio?n homo?nima

Visuartech, que se puede descargar de manera gratuita tanto en iOS como en Android. No so?lo se puede ver la construcción con todo lujo de detalle, sino que también, la revolucionaria tecnologi?a de “inmersio?n”, permite al cliente disfrutar literalmente de un paseo virtual dentro del propio complejo constructor.

Se trata de una prueba más de que la construcción, la arquitectura y la ingeniería como sectores profesionales, están adoptando una nueva postura ante los avances tecnológicos, aprovechando lo que Visuartech como plataforma de realidad aumentada ofrece para este tipo de proyectos. Cristina Ontoso, Directora de Marketing de Vía Célere afirma que la implantación de la plataforma Visuartech “se ha puesto en marcha en sus proyectos futuros, siendo el punto de partida Residencial Célere Valdebebas”. Asimismo declara que “la realidad aumentada supone un gran avance en el mundo de la tecnología aplicada al sector inmobiliario” y que además de haber “sorprendido a nuestros futuros clientes con esta nueva forma de mostrar un producto, la experiencia ha sido muy satisfactoria, diferenciadora e innovadora para el usuario.”

Grupo GSI también quiere dar a conocer al público una de sus promociones más importantes de manera interactiva.  Buscaba una solución que le permitiese mostrarla de manera realística,  tal y como quedará una vez finalizada su ejecución.

Virtualware ha desarrollado una maqueta virtual interactiva que se constituye como la herramienta de venta fundamental de la primera etapa de la promoción de la Urbanización Torresolano (Logroño) de 33.600 m2 de superficie.  En la maqueta están  representadas las 282 viviendas en  promoción en sus diferentes modalidades (unifamiliares, adosadas y colectivas). Los usuarios pueden  interactuar a tres niveles: realizar un vuelo aéreo por la superficie total, pasear a pié de calle a lo largo de toda su extensión y visitar el interior de cada uno de los 6 tipos de vivienda que ofrece Grupo GSI. 

La aplicación sobre una pantalla táctil de 55” en la que los clientes pueden acceder a toda la información relevante sobre la promoción con solo un clic. También tiene una versión adaptada a las Oculus Rift, que permite una visita inmersiva y realista el interior de las viviendas.

APLICACIONES DE LA REALIDAD VIRTUAL EN EL SECTOR INMOBILIARIO. 

Vídeos y fotos en 360º. YouVisit y YouTube 360.

El mayor impacto proviene de los vídeos y fotos en 360º.

YouVisit es probablemente una de las mayores plataformas en este espacio, así como YouTube 360. La forma en que funciona permite ver una foto de 360 grados o vídeo. Si pulsa hacia arriba en un navegador normal o dispositivo móvil puede hacer clic y arrastrar o punto y arrastre para mover la pantalla para mirar en todas las direcciones diferentes. Y si usted tiene un dispositivo VR, se puede crear una aplicación de vídeo dentro de la foto o el vídeo. De bajo costo, los visores Google cartón son muy útiles. No se requiere una gran cantidad de interactividad o procesamiento de gráficos, ya que es sólo una foto o un vídeo grabado, por lo que éstos ven muy bien en los teléfonos inteligentes. 

Definitivamente es más caro rodar el vídeo de esta manera, pero ya se está utilizado por los hoteles y destinos de viaje, así como para casas o apartamentos.

360º 3D vídeos esféricos de inmuebles filmados con drones a control remoto. 

Se están haciendo 360º 3D vídeos esféricos de inmuebles filmados con drones a control remoto pueden permitir a los compradores potenciales una visualización arquitectónica 

Facebook ha lanzado un nuevo tipo de vídeo que pondrá a los usuarios un paso más cerca de la envolvente experiencia de la realidad virtual, a la vez que ha invertido en tecnologías de realidad virtual como Oculus.

El nuevo sistema de video, apodado «vídeo 360», permite a los usuarios cambiar de perspectiva dentro de un vídeo al mover el cursor o el dedo sobre la imagen mientras se reproduce. Podría ser un primer paso hacia la integración de parte del contenido de Facebook con los productos de realidad virtual, como el casco Oculus Rift.

Esto representa el intento más reciente de Facebook por profundizar en las relaciones con los medios de comunicación, después de incorporar, a principios de este año, el trabajo de los editores de noticias en los muros con «artículos instantáneos». 

Dado que la mayor parte de las imágenes subidas a Facebook se toman con smartphones, los vídeos de 360 grados necesitan cámaras especiales, lo que limita la cantidad de contenido potencial de esta nueva herramienta.

El lanzamiento llega en un momento en el que los gigantes de la tecnología están invirtiendo más en realidad virtual y realidad aumentada. Tanto GoPro como Nokia han presentado plataformas de realidad virtual que pueden grabar videos esféricos como los que ahora se exhiben en Facebook. Sony está preparando para el próximo año el lanzamiento de unos cascos de realidad virtual, llamados PlayStation VR. Google se ha unido a GoPro para presentar Jump, un proyecto de vídeo esférico, después de que Microsoft revelase su nuevo producto, HoloLens, a principios de este año.

YouTube dio a conocer el soporte para vídeos de 360 grados en marzo.

Facebook declaró en marzo que estaba trabajando en los vídeos esféricos. Uno de los primeros vídeos esféricos, de la cadena de televisión Discovery, muestra a submarinistas nadando con tiburones. Otro de ellos se basa en el próximo estreno de Disney, la película de Star Wars, El despertar de la fuerza.

Facebook se lanzó a la realidad virtual el año pasado al comprar Oculus por 2.000 millones de dólares, y el consejero delegado, Mark Zuckerberg, inicialmente hizo hincapié en el potencial para crear videojuegos del casco envolvente. La conferencia de Oculus Connect que tuvo lugar la semana pasada en Las Vegas, dio a los desarrolladores una oportunidad para exponer sus aplicaciones para el casco Oculus Rift.

¡Atención! Quizá ha llegado el momento de comprar para alquilar

INFORME SOLVIA

Parece que el sector inmobiliario comienza a dar señales de recuperación después del desplome de precios que sufrió con la crisis a partir de 2007. Según un informe de la inmobiliaria del Sabadell, Solvia, hay un sector que podría tener buenas perspectivas de cara a un futuro, el alquiler.

De acuerdo con este estudio, este segmento ha crecido progresivamente desde 2001 por varias razones entre los que los expertos de esta entidad destacan “la caída de salarios, el aumento de la movilidad geográfiIcay la dificultad de obtener financiación.

Estas tendencias han cambiado ligeramente el dibujo del mercado inmobiliario en España. Si en 1995 el porcentaje de viviendas en propiedad en nuestro país rondaba el 84,5%, la cifra había disminuido hasta el 77,7% a finales de 2014. Esto ha provocado que el mercado de alquiler crezca hasta el 15,4%, lo que supone un avance del 60% en el período. 

Según el informe de Solvia, este crecimiento sostenido se va a mantener en el futuro de manera que en unos años, el porcentaje de viviendas en alquiler tenderá a converger con la media de nuestros vecinos.viviendas en alquiler y en propiedad

Un aspecto destacable es que esta tendencia podría profundizar más el mercado del alquiler como posibilidad de inversión. La inmobiliaria señala que “según medios y estudios del sector, la cuota de alquiler puede llegar al 20% en los próximos años, lo que indica un crecimiento del orden del 30%, alrededor de un 6% de media cada año”

Por cierto, que en el estudio destaca que el aumento del número de SOCIMI, junto con la compra de grandes carteras de alquiler por parte de grandes fondos indican una tendencia clara a proseguir con un cambio “cultural” de régimen de tenencia y hacia una profesionalización de este mercado.

Lo significativo es que la rentabilidad del alquiler se ha situado en los niveles en los que estaba en 2003. Además, según este gráfico extraído del informe estaría a punto de alcanzar en el nivel en el que la compra para alquiler es rentable. “La rentabilidad de la inversión en vivienda para alquiler ha experimentado un fuerte aumento desde 2007, fundamentalmente debido a la caída del precio de compra de los inmuebles. El valor actual de la rentabilidad bruta del alquiler está en torno al 4,7%, creciendo cerca de un 70% desde el suelo en 2008, donde esta rentabilidad era del orden del 2,77%”, apuntan en Solvia.

Rentabilidad

Por zonas, el estudio destaca que los grandes mercados de alquiler están en Barcelona, Madrid, Baleares y Canarias. “La posición de Madrid y Barcelona es evidente por ser polos de atracción de profesionales y por su alto dinamismo económico. En el caso de las islas, el alto peso del segmento vacacional fundamenta estos valores de alquiler. Por ejemplo, 6 de los 20 municipios con mayor porcentaje de alquiler están situados en Baleares”, explican.

Con todo, para que el mercado del alquiler siga creciendo, el informe destaca que hay aspectos del mercado que deben mejorar como son la profesionalización de la gestión, protección al propietario frente a abusos de los inquilinos y una disminución de la tasa de morosidad del alquiler.

Leer más: http://www.estrategiasdeinversion.com/gestion-de-patrimonios/atencion-quiza-ha-llegado-momento-comprar-para-alquilar-290241#ixzz3mjYZxNuI

Por qué he pasado mi hipoteca a tipo fijo

Artículo de Ignacio de la Torre, profesor de finanzas y economía en IE Business School.

El Confidencial 24.09.2015

 

Durante 2014 expuse mi opinión sobre un cambio de ciclo en el sector inmobiliario español.  Por aquello de intentar cierta coherencia y poner el dinero donde se pone la boca, compré la primera casa de mi vida en mayo de ese año. Para financiarla, incurrí en una hipoteca a treinta años a tipo variable (por entonces la oferta a tipo fijo no era tan competitiva como ahora) con un diferencial de 195 puntos sobre Euribor y sin vinculaciones relevantes. Hace unos días he firmado una renovación de la hipoteca para pasar el tipo de variable a fijo, al 3,1%, por el tiempo restante de la hipoteca.  Me gustaría explicar en este artículo los motivos que me han llevado a actuar así.

Primero, como ha indicado recientemente un directivo del Banco de Inglaterra, disfrutamos estos días de los menores tipos de interés “desde la época de Babilonia”, o sea de los últimos 5.000 años, y apoyó dicha expresión en un gráfico que permite evaluar la evolución de los tipos a lo largo de dichos 50 siglos.  Hoy es el momento más atractivo (para un deudor).  A nivel local los bonos españoles, que se usan para determinar los tipos de interés hipotecarios de largo plazo, se sitúan hoy en el menor nivel de rentabilidad desde que hay registros en el siglo XVIII.

Segundo, los tipos de interés de corto plazo (los variables) dependen como sabemos de la política monetaria de los bancos centrales, en nuestro caso el BCE.  A su vez, dicha política se basa en estimular el crecimiento económico vigilando que el nivel de inflación esté controlado al 2%. A su vez, la inflación es el resultado del equilibrio entre la capacidad de demandar y ofertar bienes y servicios en una economía.

Uno de los determinantes de la demanda es el dinero en circulación, la masa monetaria. Sabemos que en un mundo normal la aceleración de la masa monetaria en circulación acaba provocando inflación antes o después. Pues la masa monetaria (M3) de la zona euro lleva creciendo sigilosamente desde hace ya meses, hasta el 5,3% actual.  Si se coge una definición más estricta del dinero, aquel que de verdad provoca transacciones (M1) ésta crece ya al 12%.  Mi impresión por lo tanto es que los tipos actuales no son sostenibles para los 29 años que restan a mi hipoteca.  Llegarán las subidas de tipos, y serán antes de lo que el mercado descuenta.  Por lo tanto tener una hipoteca a tipo variable si le queda a la hipoteca una vida larga es altamente peligroso.

Tercero, los tipos a largo plazo, en los que se basan las ofertas de tipos fijos, se basan por supuesto en la curva de tipos construida a partir de los tipos a corto (en mi opinión la FED iniciará la subida de tipos en octubre, lo que hará subir los tipos a largo de los EEUU, algo que afectará al alza a los tipos a larga europeos), pero también en fenómenos más complejos que marcan el precio del dinero a largo plazo. Un factor fundamental es la liquidez. A mayor nivel de liquidez inyectada por los bancos centralesse conseguirán tipos menores de largo plazo.

En décadas no hemos contemplado inyecciones de liquidez tan masivas como las ejecutadas a la vez por los bancos centrales de Japón, EEUU y Europa. Mi impresión es que poco a poco se está consiguiendo volver a la senda del crecimiento tras abandonar la peor recesión desde los años 30.  La consecuencia lógica del final de la crisis es la normalización de la política monetaria, vía tipos o vía liquidez. Por lo tanto antes o después esta liquidez disminuirá, y los tipos a largo subirán.  Además, hay otros factores que explican el muy bajo nivel de los tipos a largo actuales, básicamente quelos bonos europeos están “de moda” lo que ha provocado la subida de sus precios (y por lo tanto la bajada de su rentabilidad, que es la que se usa para ver el precio del dinero a largo plazo).  Esta moda durará, pero todas las modas son pasajeras, cuando cambie, y cambiará, se producirá una crisis en los mercados de bonos, que volverán antes o después a cotizar en sus medias históricas, lo que necesariamente conlleva un aumento de tipos de interés.

Por último, parte del motivo que ha provocado la enorme burbuja existente en los mercados de bonos occidentales estriba en la canalización de enormes reservas de países emergentes (China, Japón, países del Golfo) hacia bonos de los EEUU y Europa.  La actual crisis de los emergentes les hará vender una parte de dichas reservas, y este movimiento también puede hacer subir los tipos de interés de largo plazo.  Es cierto que probablemente el envejecimiento global provoque una normalización de tipos a largo a un nivel inferior que en el pasado (más envejecimiento se traduce en menor  crecimiento, como vemos en Japón), pero en cualquier caso desde la situación actual se producirán subidas.

La euforia inmobiliaria de los años 20 en los EEUU fue posible por un aumento del crédito hipotecario sin precedentes.  La inmensa mayoría de dichas hipotecas se financiaban a tipo variable.  La insólita subida de tipos que realizó la FED tras la crisis del 29 provocó mucho daño adicional a las familias norteamericanas que afrontaban una gran depresión que llevó el índice de paro por encima del 30%.  Dicen que de esa memoria viene el hecho de que hoy la inmensa mayoría de las hipotecas en los EEUUse realizan a tipo fijo.  Nosotros en España vivimos nuestra particular euforia inmobiliaria con hipotecas a variable. Afortunadamente los bancos centrales no repitieron el error de la FED y han bajado tipos, pero antes o después subirán.  

No tentemos la suerte una vez más. Merece la pena pagar 100 puntos más por una hipoteca de largo plazo y pasarla a fijo.

Cuando el portero es la inmobiliaria. Los profesionales inmobiliarios alertan de los riesgos de esta práctica

Foto: J. Bueno

Tras el crash inmobiliario, que obligó a echar el cierre a más de la mitad de las agencias inmobiliarias que operaban en Madrid, pocas han vuelto a reabrir sus negocios. Un escenario que, en cambio, no parece haber afectado a los otros agentes: los porteros de fincas. Una figura que históricamente ha jugado y sigue jugando un papel importante en el mercado de la vivienda en las grandes ciudades.

Los carteles de Se vende piso. Razón: portería siguen inundando los portales de los pocos edificios que todavía cuentan con porteros o conserjes y que, principalmente, se ubican en el centro de la capital.

«El portero es mi inmobiliaria», dice convencida Rosa, propietaria de un piso en alquiler en el distrito de Chamberí. Y lo repite varias veces al otro lado del teléfono aun cuando es ella misma la que informa de las condiciones económicas y la distribución de la vivienda que pretende arrendar. Eso sí, el inmueble lo enseña el portero. 1.400 euros (precio mensual del alquiler) es el único dato que aporta. Desconoce si el piso dispone de certificado energético, tiempo mínimo de estancia, etc. En contraprestación, y si lleva a buen término esta empresa, Rosagratificará al conserje con una mensualidad de alquiler.

«Aunque legalmente no está prohibido que un portero ayude y colabore en la venta de una casa, es un total despropósito y un problema de ética y seguridad que puede afectar al usuario», manifiesta María José Corrales, presidenta de Aegi (Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria), patronal que engloba a la mayoría de las agencias. «¿Con qué recursos cuenta un portero para conseguir vender o alquilar una vivienda?», reflexiona. «No tiene nada más que un cartel en un portal que le ha facilitado el propietario sin saber este último que su casa se irá depreciando si la tiene durante mucho tiempo en el mercado». «En cambio», defiende Corrales, «una agencia profesional inmobiliaria cuenta con apoyo comercial, garantías (departamento jurídico, asesoramiento financiero, etc.) y locales a pie de calle».

Cierto es -«aunque cada vez menos», matiza la presidenta de Aegi- que los propietarios de más de 50 años están acostumbrados a acudir a su portero. Sin embargo, aclara, el sector inmobiliario que conocimos hace 10 años ha desaparecido: «Ahora al usuario le interesa poner la venta o alquiler de su vivienda en manos de profesionales, ya que en función del trato que le den a la misma alcanzará una mayor o menor rentabilidad». Y remarca: «Tenemos que quitar de la cabeza del consumidor, tanto del vendedor como del comprador, la percepción de que sólo vendemos inmuebles. Ofertamos beneficios y oportunidades».

Con todo, una de las funciones específicas de los porteros y conserjes que aparece en el Convenio de Empleados de Fincas Urbanas de la Comunidad de Madrid (no renovado desde el año 2002) es «cuidar de los pisos y locales vacíos y acompañar a las personas que deseen verlos, facilitándoles cuantas noticias conciernen a los mismos». «Se trata, no obstante, de una obligación condicionada a la previa autorización del propietario con arreglo a sus expresas instrucciones, pues es obvio que cuando un tercero desea visitar una vivienda o local es porque se encuentra en venta o alquiler», aclara José Merino, asesor jurídico del Coapi (Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) de Madrid.

Es precisamente aquí donde el sector cuestiona si tal obligación supone una competencia directa con las funciones de los Apis. Para Merino, no hay discusión alguna: «Aunque las actividades de mediación en la compraventa y en los arrendamientos, entre otras, puedan ser ejercidas por personas físicas o jurídicas sin necesidad de estar en posesión de título alguno, un portero o conserje no es un agente inmobiliario». Y es que España es, según este experto, el único país de toda Europa donde cualquier persona puede comercializar pisos con un móvil, con los graves perjuicios que ello puede llegar a suponer para el propietario del inmueble.

Negociadores

.

Antonio, portero de un edificio situado en el céntrico distrito madrileño de Chamberí, es el encargado de negociar hasta el precio, 550.000 euros, de un ático exterior puesto a la venta. «Los propietarios no quieren figurar en nada», reconoce. Su labor pasa por recibir sólo a particulares -descartan a las inmobiliarias directamente-. Pese a hacer esta selección, dice atender seis visitas diarias interesándose por este ático a renovar. Incluso, nos confirma, han acudido empresas de reforma que buscan viviendas para clientes a los que no les interesa tanto su estado como su tamaño y ubicación.

Desde hace años, Aegi mantiene conversaciones con las Administraciones para impulsar un decreto que establezca en todo el territorio nacional unos requisitos que permitan a un actor intervenir en el sector. Pone como ejemplo el decreto 12/2010 aprobado en Cataluña, por el que se regulan los mínimos exigibles para ejercer la actividad de agente inmobiliario. Mientras tanto, los porteros seguirán recibiendo visitas y, quién sabe, alquilando o vendiendo inmuebles.

Doce gestiones imprescindibles para comprar una vivienda

EXPANSIÓN

B. Amigot. 9/ 9/2015

La recuperación del sector inmobiliario ya parece un hecho. Si está interesado en comprar una casa, a continuación, le ofrecemos una guía básica para no caer en errores del pasado.

El ajuste de los precios parece haber terminado ya, sobre todo, en algunas zonas. De hecho, la vivienda se encareció un 4% en el segundo trimestre, el mayor incremento desde 2007. Este proceso, unido a la perspectiva económica y del mercado laboral, ha animado la demanda en los últimos meses. Los datos publicados ayer por el Instituto Nacional de Estadística muestran que las compraventas de pisos encadenan ya 11 meses al alza en julio.

En este contexto de mejora, muchos españoles se planteen que es el momento de adquirir una casa. Para facilitar los trámites a estos nuevos compradores hacemos una recopilación de las gestiones más importantes a la hora de comprar una casa.

1- El precontrato: ¿para qué sirve?

El precontrato es un documento privado entre el vendedor y el comprador de la vivienda que ambos firman para formalizar la compraventa como paso previo a la escritura pública. Este contrato privado no es obligatorio, aunque siempre se realiza cuando el que vende es un promotor, y entre particulares es también muy utilizado, sobre todo, en las grandes ciudades, según explica el Consejo General del Notariado.

En este tipo de contrato constan, por ejemplo, las características de la casa, si se ha entregado una señal para la reserva o la fecha de entrega del inmueble, entre otras cosas.

Eso sí, no hay que olvidar que la Ley considera el documento privado como un modo perfectamente válido de formalizar un negocio, lo que significa que si firmas un documento de esta clase, estarás obligado legalmente a cumplir todo su contenido. Por ello, los expertos aconsejan leer bien el contrato y no firmar nada que no se entienda.

2- Cerciorarse de quién firma

Si el vendedor es un promotor, habitualmente suele firmar el administrador o el apoderado de la sociedad y, si no, el mismo promotor. Cuando el negocio es entre particulares, deben firmar todos los propietarios.

Si son los herederos del titular fallecido los que pretenden vender la vivienda, es conveniente asegurarse de que tienen la documentación en regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Acude al notario si no estás seguro o tienes dudas.

3- Comprobar las cargas de la vivienda

Antes de firmar nada, hay que comprobar si la vivienda está o no libre de cargas, si tiene hipoteca, o si pesan embargos. Para ello, se debe solicitar al Registro de la Propiedad correspondiente una nota simple informativa. Este paso es muy importante si no quiere encontrarse alguna sorpresa desagradable.

Si se ve que hay una hipoteca y decide subrogarse, tiene que analizar bien las condiciones del préstamo (tipos, cláusula suelo, etc.) porque son las que se le aplicarán a usted.

También es aconsejable que, si el piso forma parte de una comunidad de vecinos, se cerciore de que el pago de las cuotas esté al día.

4- El precio queda fijado en el contrato de arras

En el contrato privado figurará también el precio de la vivienda. También si está completamente abonado o queda aplazado en todo o en parte, y la manera de satisfacer la parte aplazada.

Además, es habitual que se pacten arras, es decir, que se establezca una cierta cantidad que el comprador entrega al vendedor como señal (y que son a cuenta del precio). «Si finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, las más comunes son las llamadas penitenciales: el comprador las perderá si es por su culpa, o si es por culpa del vendedor habrá de devolverlas duplicadas», explican desde el Consejo General del Notariado.

5- La escritura ante notario

Aunque el documento privado es válido para fijar muchas condiciones de la operación, no es suficiente para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, ni tampoco para pedir una hipoteca al banco. Por ello, el siguiente paso es realizar la escritura pública ante notario para que éste dé fe pública de la compraventa y de las condiciones tanto del vendedor como del comprador.

De hecho, el notario exigirá información como un certificado que avale el pago de cuotas de la comunidad de vecinos, datos catastrales, el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad y la especificación de cómo se va a pagar. Además, el notario advertirá de las obligaciones fiscales que implica la operación.

Hay que recordar que sea quien sea el que vende, tanto si es un promotor inmobiliario como un particular, la parte compradora tiene derecho a elegir notario.

6- Inscripción en el Registro de la Propiedad

A continuación, el notario presenta la escritura en el Registro de la Propiedad.

Una vez examinada por el registrador, éste inscribirá la vivienda a nombre del comprador, y se le entregará la copia de la escritura, con el cambio de nombre en el registro.

Estas gestiones puede hacerlas personalmente el comprador, aunque en muchas ocasiones, cuando la compraventa va seguida de una hipoteca, la entidad financiera exige que la tramitación la efectúe una determinada gestoría.

7- Los gastos de la compraventa

Son cuatro los gastos derivados de la compraventa:

– Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (comúnmente llamado Plusvalía Municipal).

– Otros impuestos

– Escritura pública en la Notaría.

– Inscripción en el Registro de la Propiedad.

8- ¿Quién paga los gastos de la compraventa?

Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se indica que los gastos son ‘según Ley’, la parte vendedora pagará la plusvalía, y la mayor parte de la escritura – el documento original-, mientras que la parte compradora pagará la otra parte de la escritura -copias-, (aunque esta regla varía según la Comunidad Autónoma) los gastos de inscripción registral, y los impuestos.

En el caso de que venda un promotor inmobiliario, está prohibido que el comprador tenga que asumir gastos que por ley deben ser abonados por la parte vendedora, como por ejemplo la Plusvalía municipal, los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal, o los de cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a adquirir libre de cargas o se prefiera contratar la propia.

9- ¿Qué impuestos hay que pagar?

El notario advertirá al vendedor de su obligación de pagar la plusvalía municipal (en el supuesto de que vendiera una finca urbana); de su obligación de pagar el IBI de todo el año aunque venda en enero).

El notario advertirá al comprador de su obligación de pagar el Impuesto de la compra, ya sea por Transmisión Patrimonial Onerosa o por Actos jurídico Documentados.

De esta forma, si se trata de una segunda venta se aplicará el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales cuyo porcentaje a satisfacer oscila entre el 6% y el 10% (según la Comunidad Autónoma) del precio.

Pero si se trata de la adquisición de vivienda nueva debe tributar en concepto de Actos Jurídicos Documentados y el 1% ó 1,5% (según la Comunidad Autónoma) del precio escriturado. Además, en este caso, la compraventa devenga IVA que se entrega al mismo vendedor para que lo ingrese en el Tesoro Público.

Hay que recordar que los impuestos correspondientes a la comunidad autónoma se deben abonar en un plazo máximo de 30 días hábiles o un mes (según la CCAA) desde la fecha de la escritura, aportando copia de la misma y el impreso correspondiente. Pasado ese plazo se incurre en demora y recargo. Si hay requerimiento de la Administración, además, impondrá una sanción económica.

10- ¿Cuánta hipoteca se debe pedir?

Hay que tener en cuenta que, además de los costes de la compraventa de la vivienda, el préstamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (entre el 0,75% y el 1,5% según la comunidad autónoma sobre el capital que se pida más intereses y costas), la comisión de apertura que cobra el banco (que puede oscilar entre el 0% y el 1,5%); los servicios del notario, registro, gestión, tasación, estudio, seguro de incendio y, en ocasiones, un seguro de vida y otros productos financieros. Por tanto, hay que contar con ellos y valorar no pedir justo el dinero que se necesita para pagar la casa, porque en ese caso no se tendrá suficiente para hacer frente a todos esos gastos.

Eso sí, hay que tener en cuenta que las entidades de crédito no suelen dar préstamos de más del 80% del valor de la vivienda, y que suelen considerar que las cuotas mensuales no deben superar el 35% o 40% de los ingresos del que solicita el préstamo.

11- Obtener información de varias entidades de crédito

Dada la importancia de la operación, no se debe acudir sólo a nuestro banco o caja de toda la vida. Los expertos aconsejan comparar distintas ofertas, pues la información de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestra entidad habitual.

La cuestiones básicas en las que hay que fijarse son:

-Las comisiones que exija la entidad.

-El tipo de interés que se les aplique: si es fijo o variable y caso de ser variable, el índice de referencia (Euribor, IRPH…); el diferencial a añadir al índice de referencia (mínimo aplicable si el índice de referencia fuera «0») y las vinculaciones de vinculación.

-Además, se debe tener en cuenta el plazo de devolución.

-Las posibles obligaciones accesorias (domiciliación de cuentas y recibos, y seguros vinculados a la concesión del préstamo hipotecario).

La información básica sobre un préstamo hipotecario se consigue mediante un folleto informativo llamado «Ficha de información precontractual» (FIPRE) que las entidades, con carácter general, deben entregar, de forma gratuita, a cualquiera que lo solicite y que proporcionan información sobre los préstamos hipotecarios que ofertan.

12- Solicitar el préstamo

Una vez comparadas las FIPRE de las distintas entidades de crédito, el cliente elegirá aquella entidad cuyo préstamo le parezca mejor y solicitará la «Ficha de Información Personalizada» (FIPER), que es más específica; una especie de «traje» hecho a la medida, de acuerdo con su situación financiera y su necesidad de financiación. Para elaborar la FIPER, la entidad de crédito realizará gratuitamente un estudio preliminar de la viabilidad de la operación y especialmente de la capacidad de pago del cliente.

Si el cliente tiene capacidad de pago le informará de la necesidad de hacer la tasación del inmueble y de verificar en el Registro de la Propiedad la situación de cargas del inmueble. Los gastos que ello conlleve son a cargo del cliente. Si la tasación cubre el 80% del préstamo y de la verificación registral no resultan cargas, la entidad bancaria proporcionará la FIPER al cliente, sin cobrarle más gastos que los de la tasación y la verificación registral, para que éste pueda conocer las características concretas de la operación.

Esta ficha deberá incluir, según explica el Consejo General del Notariado: el capital concedido; el plazo de amortización ( número de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, así como las implicaciones de amortizaciones parciales); el interés nominal inicial, el índice de referencia para posteriores revisiones, el diferencial a añadir al tipo de interés revisado, las cláusulas «suelo» y «techo», con información del tipo de interés máximo y mínimo junto con la cuota de amortización máxima y mínima, y un cuadro de amortización; las comisiones; y otros gastos como la tasación, notario y registro.

Si el cliente solicita a la entidad una Oferta Vinculante, las condiciones son inamovibles y constarán en la escritura pública. Esta oferta vinculante se facilitará mediante una FIPER en la que, adicionalmente, se especificará que se trata de una oferta vinculante. Su plazo de vigencia, salvo excepciones, será de al menos 14 días naturales.

Con la hipoteca firmada y todos los trámites superados, sólo le quedará ya disfrutar de su nuevo hogar.